עסקאות נדל"ן הן עסקאות מורכבות מבחינה משפטית, פיננסית ומיסויית.

עורך דין המתמחה בנדל"ן מבצע בדיקות מקדמיות, מוודא שהנכס נקי משעבודים ועיקולים, מנסח חוזה המגן על זכויות הלקוח, מייצג במשא ומתן ומטפל בתכנון מס נכון. ללא ליווי משפטי, קיים סיכון גבוה להפסדים כספיים ולעסקאות בעייתיות.

לפני רכישת נכס, יש לבצע בדיקות מקדמיות הכוללות:

• בדיקת נסח טאבו לוודא שהמוכר הוא הבעלים החוקי של הנכס.
• בדיקת היתרי בנייה כדי לוודא שאין חריגות בנייה.
• בדיקת שעבודים ועיקולים כדי לוודא שאין חובות על הנכס.
• בחינת תכנון מס לצורך הקטנת חבות המס ברכישה.
• בדיקה ברשות המקומית לגבי תוכניות בנייה עתידיות באזור הנכס.

מס רכישה הוא מס שמוטל על רוכשי נכסי נדל"ן בהתאם לשווי הנכס ולסוג הרכישה.

המס מחושב לפי מדרגות מס המשתנות מעת לעת. קיימים פטורים והקלות לרוכשי דירה ראשונה, לנכים ולאוכלוסיות מסוימות.

מס שבח הוא מס המוטל על המוכר בגין הרווח שנוצר ממכירת הנכס. המס מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות.

קיימים פטורים והקלות מס למוכרים בתנאים מסוימים, כגון מכירת דירת מגורים מזכה אחת ל-4 שנים.

היטל השבחה מוטל על בעלי נכסים כאשר ערך הנכס עולה בעקבות שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר), אישור הקלה או שימוש חורג. גובה ההיטל הוא50% מהשבח, והוא נגבה בעת מכירת הנכס או בקבלת היתר בנייה.

רכישת דירה מקבלן עלולה לכלול סיכונים כגון עיכובים במסירה, ליקויי בנייה והפרת התחייבויות מצד הקבלן.

מומלץ לבצע את הפעולות הבאות ברכישת דירה מקבלן:

• לייצר נספח שינויים להסכם, התואם את צרכי הלקוח.
• לבדוק איתנות פיננסית של הקבלן והאם יש ערבויות חוק מכר.
• לוודא שהקבלן מחזיק בכל ההיתרים הדרושים.
• לדרוש ערבות בנקאית בגובה הסכומים ששולמו.
• להכניס סעיפים ברורים לחוזה בנוגע לפיצויים בגין עיכובים במסירה.

עסקת קומבינציה היא עסקה בין בעלי קרקע ליזם, במסגרתה בעל הקרקע מקבל דירות/תמורה כספית בתמורה להעברת הקרקע ליזם לבנייה.

עסקה זו מחייבת תכנון משפטי ומיסוי נכון כדי להבטיח מקסום רווחים והימנעות ממיסוי יתר.

• חוזה שכירות למגורים לרוב קצר טווח (שנה-שנתיים) ולעיתים מוסדר לפי חוק הגנת הדייר.
• חוזה שכירות מסחרי כולל תנאים מיוחדים כגון אופציה להארכה, פטורים מארנונה, והתחייבות להשקעות של השוכר בנכס.

אם הקבלן לא מסר את הדירה במועד שנקבע בחוזה, ניתן לדרוש פיצויים ללא הוכחת נזק החל מהחודש השני לעיכוב, בהתאם לחוק המכר. במקרים חמורים ניתן להגיש תביעה לבית המשפט ולדרוש פיצויים בגין נזקים נוספים.

תכנון מס נכון כולל:

• בדיקת זכאות לפטור או הפחתת מס שבח.
• בדיקת מדרגות מס רכישה והאם ניתן להקטין את חבות המס.
• תכנון נכון של עסקת קומבינציה או העברת זכויות כדי להקטין חיובי מס.
• בדיקה מוקדמת של היטל השבחה ושימוש בהשגות להפחתתו.

משרדנו מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות נדל"ן מורכבות, ליווי בעסקאות מכר, עסקאות קומבינציה, תכנון מס מקרקעין וייצוג בהליכי ליטיגציה בתחום הנדל"ן. נשמח לספק לכם ייעוץ וליווי אישי לכל עסקה.